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¿Vas a COMPRAR? No compres problemas.

En un proceso de compraventa de un inmueble es preciso revisar minuciosamente el contrato, la escritura, los recibos de agua, predial y demás servicios que te aseguren que la propiedad no tiene adeudos, así como los planos, las licencias y los permisos de construcción.

Sin embargo, a veces perdemos de vista otros aspectos que inciden en la legalidad de nuestra compra, como si el vendedor es o fue casado y bajo qué régimen; si la propiedad es objeto de un juicio de sucesión, o si la escritura refleja la historia de propiedad del inmueble, por ejemplo.

Aunque no se trata de vivir en la paranoia y desconfiar de todo el mundo, los problemas que pueden presentarse en la compraventa de un inmueble son muchos y es importante estar alerta para detectarlos y, en caso necesario, cambiar de opción por un inmueble que nos permita hacer una transacción de manera segura, señala el Lic. David Sánchez, especialista inmobiliario de SV INMOBILIARIA.

La mayor parte de los problemas legales de una propiedad saltan con la primera revisión a los documentos de rigor: Escritura, identificación oficial del vendedor, boleta predial del inmueble y acta de matrimonio del vendedor, en su caso. Aunque el asesor inmobiliario del vendedor ya debe haber revisado que todo esté en orden, nunca sobra tener asesoría por nuestro lado.

A continuación te presentamos algunos casos en los que podrías estar comprando litigios y corriendo riesgos innecesarios sin el debido asesoramiento.

Sucesiones testamentarias: Cuando uno de los dueños legítimos del inmueble fallece, testado o no, es preciso ejecutar la sucesión y es poco frecuente que se haga de inmediato, pues supone el pago de una nueva escritura. Muchos prefieren esperar al momento de la venta, para que se haga todo en la misma sesión notarial. Este proceso tarda entre 6 y 8 meses, así que la venta no será rápida.

Poderes notariales falsos: Es una forma común de fraude que un apoderado venda las propiedades de alguien que ya falleció. Tras la muerte, el poder ya no funciona, pues las propiedades ahora son de los herederos. Por eso es importante que si la transacción se hará mediante poder, se busque asesoría legal adecuada para que se investigue junto con la notaría en la que se pretenda hacer la operación, si aún está vigente. “Es importante hacer la revisión en una notaría diversa a la notaría del mismo poder, es decir, investigarlo aparte, para ver su autenticidad”, sugiere el Lic. David Sánchez.

Revisión de los Antecedentes de la Propiedad: Se trata de una investigación de la escritura y sus antecedentes. No sólo importa que no aparezca gravamen en la escritura actual, sino averiguar quiénes han sido los propietarios y cómo se ha trasladado ese dominio. “No es un trámite común, pero si como comprador algo no te suena bien y tienes dudas, puedes solicitarlo a un abogado o al mismo notario”. SV INMOBILIARIA, ofrece un servicio integral en el cual te garantiza asesoría legal, fiscal, e inmobiliaria.

Divorcios: Es importante conocer el estado civil del vendedor y bajo qué régimen. Si es casado por sociedad conyugal, todos los bienes adquiridos dentro del matrimonio pertenecen a la pareja al 50% aun cuando sólo un nombre aparezca en la escritura. La situación persiste después del divorcio, si es que no se llegó a un acuerdo de división durante la liquidación de la sociedad. Si la propiedad fue adquirida antes de la boda, sólo pertenece al comprador. Si el divorcio aún está en proceso, es probable que ambos deban acudir a firmar. Con uno que no esté dispuesto a la venta, se cancela la operación.

SORPRESAS: Por otro lado, nuestro experto inmobiliario indica que un punto importante para dudar de una propiedad es definitivamente el precio: “Los inmuebles baratos siempre tienen un secreto. A lo mejor un problema legal, o simplemente unos vecinos complicados o un pozo de aguas negras a medio kilómetro, o quiza una historia de terror… Si es barata, algo tiene”.

Historias de Terror

Un caso aparte en los factores que pueden cambiar nuestra decisión de comprar una casa es su historia.

Más por cuestiones personales que por aspectos legales, un inmueble en donde ocurrieron hechos violentos o delictivos suele ser poco atractivo para los compradores, pues algunos no quieren ‘heredar’ malas vibras y otros de plano confiesan que no se arriesgarían a enfrentar algún suceso paranormal.

Toda ciudad tiene alguna propiedad tristemente célebre por haber sido escenario de algún homicidio o hecho violento y muchas nunca se venden o rentan nuevamente. Las que sí, suelen rematarse a precios hasta 25% por debajo de su valor real.

Es importante que sepas que, legalmente, cuando una vivienda con historia sale a la venta es porque ya terminaron las investigaciones pertinentes y la autoridad responsable la liberó para que sus propietarios hagan lo que deseen con ella.

En el caso de inmuebles utilizados para hechos delictivos como secuestro o narcotráfico, lo más común es que el Servicio de Administración y Enajenación de Bienes (SAE) lo subaste o lo ponga a disposición en cuanto se demuestre que fueron escenario de dichos crímenes y los delincuentes ya estén sentenciados. En ese momento, estará limpio por decirlo de cierta forma.

David Sánchez, abogado especialista en temas inmobiliarios, explica que “debemos partir de la base de que el adquirente tercero de una propiedad lo hace de buena fe y no puede perjudicarlo algún acto delictivo que se haya cometido en la propiedad de la cual hoy en día es el propietario”.

Asimismo, señala que cuando la autoridad descubre que una propiedad es utilizada para cometer algún tipo de delito, se le aplica de inmediato la Ley de Extinción de Dominio y se realiza una anotación preventiva en la escritura ante el registro Público de la Propiedad, por lo que cualquier notario que solicite el certificado, conocería que la propiedad no es sujeta a operación de compraventa.

Y es común que, si aún está en ese proceso, “tenga sellos de propiedad incautada, ya sea por la Procuraduría del Estado o por la Federal. Mientras un inmueble está sujeto a investigación, ya sea ante Ministerio Público o Juez Penal o Civil, la autoridad le pondrá sellos y no sería posible venderla y menos afectar a un comprador…a menos que compre a ciegas”.

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